Qui paye les gros travaux dans un bail commercial ?
Quelles sont les nouveautés de la loi Pinel ?
Avant la loi Pinel qui date du 18 juin 2014, en matière de baux commerciaux, la répartition entre le bailleur et le locataire des travaux et des charges était libre. Ce principe a été modifié de manière importante par la loi Pinel et son décret d’application du 3 novembre 2014 qui est venu créer l’article R. 145-35 du Code de commerce prévoyant notamment que les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ne peuvent pas être imputées au locataire.
« C’était une nouveauté majeure dans le régime des baux commerciaux, puisque, avant, on avait le droit de tout refacturer au locataire. Maintenant se pose la question de savoir quelles sont exactement ces grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil », explique Arnaud Valverde, avocat counsel chez CMS Francis Lefebvre Avocats.
Le manque de précision de la loi et en particulier l’article 606 du Code civil sur la définition de la notion des « grosses réparations » nécessite d’examiner la jurisprudence en la matière.
Quels sont les grosses réparations selon l’article 606 ?
Datant de 1804, l’article 606 du Code civil précise : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
« Il s’agit d’un vieux texte qui n’a jamais été modifié depuis la promulgation du Code civil. Il s’est posé la question de savoir ce que recouvre en pratique ces travaux car ce texte donne une énumération, mais pas une définition précise des grosses réparations », continue Arnaud Valverde.
L’interprétation jurisprudentielle
La Cour de cassation a pu considérer notamment dans un arrêt en date du 27 novembre 2002 que cette énumération de l’article 606 était limitative.
La position actuelle de la Cour de cassation qu’il semble convenir toutefois désormais de retenir c’est que la liste de ce texte n’est pas limitative. C’est ce qui a pu être jugé dans un arrêt du 13 juillet 2005 confirmé par un arrêt du 21 avril 2022. « On considère bien maintenant que la jurisprudence est fixée sur le fait que cette liste de l’article 606 du Code civil n’est pas limitative. Et le dernier arrêt de la Cour de cassation qui va dans le sens d’une interprétation extensive est celui du 21 avril 2022 qui précise que les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Il s’agit donc de travaux particulièrement lourds », complète Arnaud Valverde.
Ensuite, la Cour de cassation laisse le soin aux juridictions d’apprécier au cas par cas souverainement la nature des travaux en question afin de déterminer s’il s’agit de grosses réparations ou pas.
À noter : L’arrêt du 21 avril 2022 est très important, il faut bien le noter. C’est une confirmation de l’arrêt du 13 juillet 2005.
« Par exemple, dans le cas du remplacement complet d’une porte palière blindée qui avait pour fonction de clôturer un local, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 13 janvier 2015 a considéré qu’il s’agissait bien d’une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil, même si on voit bien que ça ne rentre pas complètement dans l’énumération du texte de loi », détaille maître Valverde.
Certains éléments d’équipements peuvent être concernés. Dans un arrêt récent de la cour d’appel d’Angers du 29 octobre 2024, il a pu être jugé que les travaux de ravalement relèvent de grosses réparations et sont donc, d’après l’article 606 du Code civil, à la charge du bailleur puisque ce sont des travaux importants, à un coût important et qui touchent la structure de l’immeuble.
À savoir : « En pratique, ce que l’on note dans la rédaction des baux c’est que de nombreux bailleurs institutionnels notamment essayent souvent de négocier ou de proposer dans les clauses dans leurs modèles que les grosses réparations à la charge du bailleur sont celles expressément visées à l’article 606 du Code civil, ce qui leur laisse la possibilité ensuite de solliciter de la part des preneurs le remboursement de travaux potentiellement assez lourds dès lors qu’ils ne sont pas expressément visés dans la liste de l’article 606 du Code civil. Ce type de clause permet de revenir à l’interprétation restrictive de l’article 606 du Code civil telle qu’elle a été effectuée par la Cour de cassation jusqu’à l’arrêt du 13 juillet 2005 », indique Arnaud Valverde. « C’est donc un élément à avoir en tête lors des négociations. Quand on est preneur, il faut tenter de négocier pour revenir à l’interprétation extensive de l’article 606 du Code civil tel qu’il est fait maintenant par la Cour de cassation, ce qui est plus favorable au preneur ».
Dans quels cas les locataires sont-ils responsables de travaux ?
Ça peut être le cas de gros travaux si le bail prévoit que la liste de l’article 606 est limitative, si les gros travaux ne sont pas expressément visés par l’article, ils pourront être facturés au preneur.
Il peut être prévu dans les baux que, en cas de défaut de maintenance ou d’entretien de la part du preneur, les gros travaux resteront à sa charge.
