Bail commercial : définition, durée, loyer, renouvellement et résiliation

Le bail commercial est le contrat de location généralement utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Souvent appelé bail commercial 3-6-9, il offre un cadre juridique protecteur pour le bailleur et le locataire, favorisant la stabilité de l’exploitation commerciale.

Contrairement au bail professionnel, réservé aux professions libérales, le bail commercial est soumis à un régime spécifique prévu par le Code de commerce. Il accorde notamment au locataire un droit au renouvellement, élément essentiel pour préserver la valeur de son fonds de commerce.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un exploitant (le locataire) afin de permettre l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle dans un local.

 

À l’expiration du bail, le locataire bénéficie en principe d’un droit au renouvellement. Si le bailleur refuse ce renouvellement sans motif légitime, il devra généralement verser une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi par le locataire.

« C’est le statut même des locaux commerciaux qui accorde au locataire une propriété non pas sur le bien, mais sur le commerce. Ainsi, à partir du moment où un bail commercial est signé et prend effet, le bailleur pourra rompre la relation contractuelle avec son locataire seulement en lui payant une indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce. » — Charles-Édouard Brault, avocat associé et fondateur du cabinet Brault et Associés.

 

Cadre légal du bail commercial en France

Le bail commercial est principalement régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. Contrairement au bail professionnel, il repose largement sur des règles d’ordre public, notamment la durée minimale, le droit au renouvellement et les règles relatives à la révision et au plafonnement de l’évolution du loyer, auxquelles les parties ne peuvent pas déroger contractuellement.

À qui s’adresse le bail commercial ?

Le bail commercial concerne principalement les commerçants, artisans et industriels immatriculés au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE). C’est notamment le cas des commerces de détail, restaurants, ateliers artisanaux, sites industriels, ainsi que certaines micro-entreprises lorsqu’elles exploitent un fonds de commerce.

En revanche, les professions libérales et les activités civiles relèvent généralement du bail professionnel ou d’un autre contrat adapté à leur situation, sauf accord exprès des parties pour se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux.

Quelles sont les principales caractéristiques du bail commercial ?

Le bail commercial se caractérise notamment par :

• une durée minimale obligatoire de 9 ans
• un contrat fortement recommandé par écrit (le bail verbal reste possible mais déconseillé)
• une révision du loyer soumise aux règles de plafonnement prévues par le Code de commerce
• un dépôt de garantie dont le montant est plafonné à 1 trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, avec un délai de restitution de 3 mois applicable plus largement, y compris aux baux en cours
• un droit au renouvellement protégé, assorti d’une indemnité d’éviction en cas de refus injustifié

Les principales caractéristiques du bail commercial

Les avantages d’un bail commercial

Le bail commercial présente des avantages tant pour le locataire que pour le bailleur.

Quelles clauses doit contenir un bail commercial ?

Le bail commercial fixe précisément les obligations des parties au bail. Le bailleur et le locataire doivent notamment respecter les clauses relatives au loyer, à la durée, aux charges, aux travaux, à la destination des locaux ainsi qu’aux conditions de résiliation et de renouvellement.

Le bail commercial comporte généralement les informations suivantes :

• l’identité complète du bailleur et du locataire
• la description précise des locaux
• la destination des locaux (activités autorisées)
• la durée du contrat
• le montant du loyer et des charges
• les modalités de paiement
• le montant du dépôt de garantie
• l’inventaire précis et limitatif des charges, taxes et travaux, ainsi que leur répartition
• les conditions de révision du loyer
• les conditions de résiliation et de renouvellement
• les éventuelles clauses relatives à la sous-location ou à la cession du bail

Il est recommandé de faire rédiger le bail par un avocat ou un notaire, afin de sécuriser chacune de ces clauses.

Les travaux constituent également un point de vigilance lors de la négociation du bail. Comme le rappelle Charles-Édouard Brault : « Si par exemple il veut faire des travaux en perçant une cloison, en affectant des surfaces qui étaient précédemment utilisées comme réserve pour la réception du public, le locataire n’est pas autorisé à l’origine par le bail à réaliser de tels travaux, il doit demander une autorisation au propriétaire. Le propriétaire va alors pouvoir soit monnayer son autorisation, soit la refuser s’il dispose d’un motif légitime. »

 

Quels documents doivent être annexés au bail commercial ?

Plusieurs documents doivent être remis au locataire lors de la signature.

Il s’agit notamment :

• de l’état des lieux d’entrée
• du diagnostic de performance énergétique (DPE)
• de l’état des risques et pollutions (ERP)
• du diagnostic amiante lorsque celui-ci est obligatoire
• de l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances
• de l’état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes
• de l’état prévisionnel des travaux envisagés par le bailleur pour les 3 années à venir
• pour certains immeubles, d’autres diagnostics peuvent également être exigés

Ces annexes permettent au locataire de connaître précisément l’état du local ainsi que les dépenses susceptibles d’être mises à sa charge pendant toute la durée du bail.

Durée d’un bail commercial 3-6-9

La durée constitue l’une des caractéristiques essentielles du bail commercial, souvent appelé bail commercial 3-6-9 en raison de son fonctionnement particulier. En principe, il est conclu pour une durée minimale de 9 ans (article L.145-4 du Code de commerce), sauf recours au bail dérogatoire prévu à l’article L.145-5. C’est cette durée qui explique pourquoi le bail commercial est souvent appelé bail 3-6-9.

Comment est fixé le loyer d’un bail commercial ?

Le montant du loyer initial d’un bail commercial est librement fixé entre le bailleur et le locataire, à condition d’être déterminé ou déterminable, réel et sérieux. En pratique, il est généralement fixé en fonction de l’emplacement du local, de sa superficie, de son état, des équipements mis à disposition et des loyers pratiqués sur le marché local.

Traditionnellement, le paiement trimestriel des loyers commerciaux constituait la pratique la plus répandue. Depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, le locataire d’un local commercial, artisanal ou de services peut toutefois demander la mensualisation du loyer, sous réserve de l’absence d’arriérés contestés ; le bailleur ne peut ni s’y opposer ni prévoir de clause contraire.

Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?

Chaque partie peut demander la révision triennale du loyer dans les conditions prévues par le Code de commerce.

Pour cette révision triennale, l’indice de référence est généralement :

• indice des loyers commerciaux (l’ILC), pour les activités commerciales et artisanales
• indice des loyers des activités tertiaires (l’ILAT), pour les bureaux et locaux tertiaires

Un déplafonnement du loyer, c’est-à-dire une révision du loyer en fonction de la valeur locative réelle au-delà du plafond légal, peut intervenir dans certains cas : bail ayant duré plus de 12 ans, modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou locaux spécifiques (monovalents, terrains nus, certains locaux soumis à un régime particulier). Même en cas de déplafonnement, la hausse annuelle reste limitée à 10 % du loyer payé l’année précédente, avec un lissage progressif jusqu’à intégration complète.

Qui paie les charges et les taxes dans un bail commercial ?

Contrairement au bail professionnel, la répartition des charges n’est pas totalement libre : certaines dépenses ne peuvent pas être imputées au locataire en vertu des dispositions d’ordre public. Les clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux sont réputées non écrites, ce qui signifie qu’elles sont privées de tout effet juridique, même lorsqu’elles figurent dans le contrat.

C’est le cas notamment des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, des travaux de mise en conformité liés à la vétusté, ainsi que des honoraires de gestion du bailleur.

Le bailleur supporte en principe les grosses réparations touchant au bâti (toiture, murs de soutènement), tandis que le locataire prend en charge les réparations locatives courantes (peintures, revêtements, sanitaires) et les charges d’entretien.

Des litiges peuvent survenir. Charles-Édouard Brault illustre cette situation par un exemple concret : « Par exemple, le locataire signe un bail, 3 ans plus tard, l’immeuble fait l’objet d’un ravalement, ce qui peut coûter relativement cher. Si la quote-part pour la boutique en pied d’immeuble correspond à 25 000 €, qui va prendre en charge le coût de ce ravalement ? Voilà ce qui peut amener à un contentieux en cours de bail et doit donc être négocié dès l’origine. »

 

Chaque année, le bailleur doit adresser au locataire un état récapitulatif des charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. Tous les 3 ans, il doit également remettre un état prévisionnel des travaux envisagés, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés.

Le dépôt de garantie dans le bail commercial

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’un bail commercial. Lorsqu’il est prévu au contrat, il permet au bailleur de se prémunir contre les éventuels impayés de loyers, de charges ou les dégradations imputables au locataire.

Depuis la loi du 26 mai 2026, le montant du dépôt de garantie et des autres garanties demandées au locataire est plafonné à l’équivalent de 1 trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. À compter du 26 août 2026, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clés, sous déduction des sommes restant dues et dûment justifiées.

La destination des locaux dans le bail commercial

La destination des locaux correspond aux activités que le locataire est autorisé à exercer. Cette clause est particulièrement importante.

Elle détermine l’utilisation du local pendant toute la durée du bail. Le contrat peut prévoir :

• une activité unique
• plusieurs activités
• ou une clause « tous commerces »

En règle générale, plus la destination est large, plus le commerçant bénéficie d’une certaine souplesse pour faire évoluer son activité.

En revanche, un changement d’activité important nécessite généralement une procédure appelée « déspécialisation ».

Peut-on renouveler un bail commercial ?

Le droit au renouvellement constitue l’une des protections essentielles du statut des baux commerciaux.

À l’échéance du bail, le locataire bénéficie en principe d’un droit au renouvellement. Sous réserve de remplir les conditions prévues par la loi, le bailleur ne peut pas refuser librement cette demande sauf dans les cas prévus par le Code de commerce.

L’indemnité d’éviction

Lorsque le propriétaire refuse le renouvellement sans motif légitime, il doit généralement verser une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par le locataire. Elle peut comprendre :

• la valeur du fonds de commerce
• les frais de déménagement
• les frais de réinstallation
• les pertes liées à la fermeture temporaire
• certains frais accessoires

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

La résiliation d’un bail commercial dépend de la partie qui souhaite mettre fin au contrat. Les règles diffèrent selon qu’il s’agit du locataire ou du bailleur.

Résiliation du bail commercial par le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans), sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.

Cette possibilité est appelée résiliation triennale.

Dans certains cas, le locataire peut également résilier le bail avant cette échéance, notamment :

• lors de son départ à la retraite
• en cas d’invalidité
• avec l’accord du bailleur
• lorsqu’une clause du bail l’autorise

La demande doit être notifiée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception lorsque la loi le permet.

Certains baux prévoient que le locataire renonce à la résiliation triennale. Cette clause est uniquement valable dans les cas autorisés par la loi.

Résiliation du bail commercial par le bailleur

Le propriétaire ne peut pas mettre fin librement au bail pendant son exécution.

Il peut notamment agir :

• à l’échéance du bail
• en cas de non-paiement des loyers
• en cas de manquement grave du locataire
• lorsqu’une clause résolutoire est prévue au contrat

En dehors de ces situations, le bailleur doit respecter des règles strictes prévues par le Code de commerce.

Peut-on céder un bail commercial ?

Oui. Le bail commercial peut être cédé avec le fonds de commerce. Cette faculté peut contribuer à la valeur du fonds de commerce.

Le contrat peut toutefois prévoir certaines formalités destinées à protéger le bailleur, notamment une information préalable ou la signature d’un acte spécifique.

La sous-location est-elle autorisée ?

En principe, non. La sous-location totale ou partielle est interdite sauf :

• si le bail l’autorise expressément
• ou si le propriétaire donne son accord

Lorsque la sous-location est autorisée, le bailleur doit généralement être appelé à participer à l’acte.

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Le modèle de bail commercial suivant est fourni à titre indicatif et peut être adapté aux caractéristiques du local, à l’activité exercée ainsi qu’aux besoins des parties. Il permet de formaliser les principales clauses prévues dans le cadre d’un bail commercial soumis aux dispositions du Code de commerce.

Questions fréquentes sur le bail commercial

Quelle est la durée minimale d’un bail commercial ?

La durée minimale prévue par la loi est de neuf ans, avec des échéances triennales permettant au locataire de résilier tous les 3 ans.

Un bail commercial peut-il être résilié avant son terme ?

Oui, à l’expiration de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans), sous réserve d’un préavis de 6 mois. Une résiliation anticipée par clause résolutoire est aussi possible en cas de manquement grave, comme un défaut de paiement.

Peut-on signer un bail commercial de moins de 9 ans ?

Non, sauf à conclure un bail dérogatoire (précaire), d’une durée maximale de 3 ans, qui se transforme automatiquement en bail commercial classique si le locataire reste dans les lieux plus de 1 mois après son échéance.

Un état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, il s’agit d’une formalité obligatoire à l’entrée et à la sortie des locaux, à laquelle il est impossible de déroger.

Qui peut signer un bail commercial ?

Le bail commercial est destiné aux commerçants, artisans et industriels exploitant un fonds de commerce, immatriculés au RCS ou au RNE. Les professions libérales relèvent généralement du bail professionnel.

Combien coûte le renouvellement d’un bail commercial ?

Le coût dépend de la situation. Il peut inclure les honoraires d’un avocat ou d’un notaire, les éventuels frais d’enregistrement ainsi qu’une révision du loyer lorsque les conditions de déplafonnement sont réunies.

La sous-location d’un bail commercial est-elle autorisée ?

Oui, mais sous certaines conditions. Sauf clause contraire du bail, l’accord du propriétaire est généralement nécessaire avant toute sous-location.

Le pas-de-porte est-il obligatoire ?

Non. Le pas-de-porte est facultatif. Il correspond à une somme versée lors de la signature du bail commercial et se distingue du dépôt de garantie. Selon les cas, il peut être considéré comme un supplément de loyer ou comme une indemnité versée au bailleur.

Sources

• Code civil — Article 606
• Code de commerce Articles — L. 145-1 à L. 145-60
• Légifrance
• INSEE — ILC - ILAT
• Expert interrogé : Charles-Édouard Brault, avocat associé et fondateur du cabinet Brault et Associés