Certification BREEAM : critères, niveaux, coût et fonctionnement
La certification BREEAM est l’un des principaux référentiels environnementaux utilisés pour évaluer la performance durable des bâtiments. Reconnue à l’international, elle mesure notamment l’énergie, les matériaux, l’eau, le confort des occupants et la biodiversité.
Qu’est-ce que la certification BREEAM ?
La certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est une méthode internationale d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments, développée en 1990 par le Building Research Establishment (BRE) au Royaume-Uni.
Aujourd’hui, cette certification concerne aussi bien :
- les bâtiments neufs
- les immeubles existants
- les projets de rénovation ou d’aménagement
- les actifs tertiaires, industriels, commerciaux ou résidentiels
Présente dans plus de 100 pays et forte de plus d’un million de bâtiments certifiés à travers le monde, BREEAM est aujourd’hui l’une des principales certifications environnementales internationales, aux côtés de LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) et de HQE (Haute Qualité Environnementale).
« BREEAM est l’une des normes les plus reconnues au monde. Elle est utilisée à 80 % en Europe, la France étant l’un des pays pionniers dans son application », explique Youcef Maharzi, Key Account Manager chez Building Research Establishment (BRE).
Sur quoi repose BREEAM ?
BREEAM ne se limite pas à cocher des cases réglementaires : BREEAM évalue la performance environnementale des bâtiments à travers une analyse multicritère tout au long de son cycle de vie.
Chaque projet est évalué par un BREEAM Assessor ou un BREEAM Accredited Professional (AP), tous deux agréés par le BRE. Leur mission consiste à vérifier que le bâtiment répond aux exigences du référentiel choisi avant la délivrance de la certification.
« En France, elle s’impose comme un outil stratégique pour répondre aux exigences ESG ou RSE des investisseurs, mais également pour structurer une démarche alignée avec la taxonomie verte européenne », précise Youcef.
Quels sont les critères évalués par la certification BREEAM ?
Le label BREEAM repose sur une analyse multicritère de la performance environnementale d’un bâtiment.
La consommation énergétique n’est qu’un facteur parmi d’autres : l’évaluation couvre aussi les impacts environnementaux, sociaux et techniques du bâtiment, du chantier jusqu’à l’exploitation. Parmi les critères les plus importants figurent notamment la qualité de l’air intérieur, la performance énergétique, la gestion de l’eau, les matériaux ou encore la biodiversité.
| Critère | Ce qui est évalué |
|---|---|
| Gestion | Organisation du projet, suivi environnemental, qualité du management, maintenance et exploitation du bâtiment. |
| Santé et bien-être | Qualité de l’air intérieur, confort thermique, éclairage naturel, acoustique et bien-être des occupants. |
| Énergie | Consommation énergétique, efficacité des équipements, réduction des émissions de CO₂ et recours aux énergies renouvelables. |
| Transport | Accessibilité en transports en commun, mobilité douce, bornes de recharge et réduction de l’usage de la voiture individuelle. |
| Eau | Maîtrise des consommations, équipements économes, récupération des eaux et prévention des fuites. |
| Matériaux | Choix de matériaux à faible impact environnemental, traçabilité, durabilité et analyse du cycle de vie. |
| Déchets | Réduction des déchets de chantier, tri, recyclage et gestion des déchets durant l’exploitation. |
| Utilisation du sol et écologie | Préservation de la biodiversité, végétalisation, limitation de l’artificialisation des sols et amélioration des espaces naturels. |
| Pollution | Réduction des émissions polluantes, gestion des eaux pluviales, nuisances sonores et limitation des impacts sur l’environnement. |
| Innovation | Solutions innovantes dépassant les exigences habituelles du référentiel BREEAM. |
Le poids de chaque catégorie change selon le type de bâtiment et le référentiel choisi : l’énergie et la gestion pèsent souvent davantage, car leur impact sur la performance globale est direct.
Quels sont les niveaux de certification BREEAM ?
À l’issue de l’évaluation, le bâtiment obtient un score exprimé en pourcentage. Ce résultat permet d’attribuer un niveau de certification BREEAM, reflétant sa performance environnementale.
| Niveau | Score obtenu |
|---|---|
| Unclassified - Non classé | < 30 % |
| Pass - Passable | ≥ 30 % |
| Good - Bon | ≥ 45 % |
| Very Good - Très bon | ≥ 55 % |
| Excellent | ≥ 70 % |
| Outstanding - Exceptionnel | ≥ 85 % |
« La majorité des projets visent aujourd’hui le niveau Very Good ou Excellent. Nous observons cependant une progression du niveau Outstanding, notamment chez les grands groupes ou foncières soucieux de leur trajectoire carbone », ajoute Youcef Maharzi.
Quels bâtiments peuvent obtenir la certification BREEAM ?
Le label BREEAM couvre de nombreux types de bâtiments, à différentes étapes de leur cycle de vie. Chaque projet est évalué avec le référentiel le mieux adapté à sa nature.
Peuvent notamment être certifiés :
- les immeubles de bureaux
- les commerces et centres commerciaux
- les plateformes logistiques et bâtiments industriels
- les établissements de santé et d’enseignement
- les hôtels et bâtiments résidentiels
- les bâtiments publics
| Référentiel | Type de projet |
|---|---|
| BREEAM New Construction | Construction de bâtiments neufs |
| BREEAM In-Use | Évaluation des bâtiments existants en exploitation |
| BREEAM Refurbishment and Fit-Out | Travaux de rénovation, réhabilitation ou aménagement intérieur |
Les référentiels présentés ci-dessus sont les plus couramment utilisés pour certifier les bâtiments. BREEAM propose également d’autres standards spécifiques, notamment BREEAM New Construction Residential, BREEAM Communities et BREEAM Infrastructure.
Ce choix se fait en fonction du type d’actif, de son stade d’avancement et des objectifs environnementaux visés. Un BREEAM Assessor accompagne ensuite le porteur de projet tout au long de la démarche afin d’évaluer les performances du bâtiment et de mettre en œuvre des actions d’amélioration.
Qu’est-ce que BREEAM In-Use ?
BREEAM In-Use est le référentiel destiné aux bâtiments existants en exploitation. Contrairement à BREEAM New Construction, il permet d’évaluer les performances environnementales d’un actif déjà en service et d’identifier des pistes d’amélioration continue.
Cette certification peut être renouvelée afin de mesurer l’évolution des performances du bâtiment au fil du temps, notamment en matière d’énergie, d’exploitation, de gestion et de confort des occupants.
Comment obtenir la certification BREEAM ?
Le processus de certification BREEAM s’adresse à toute entité souhaitant intégrer une démarche ESG ou RSE à travers ses actifs ou répondre à des réglementations telles que la RE2020 ou le décret tertiaire.
La démarche consiste à contacter le BRE, qui mettra en relation le porteur de projet avec un BREEAM Assessor ou AP selon la typologie de l’actif. L’expert accompagne ensuite l’utilisateur pour :
- définir les objectifs du projet
- choisir le référentiel adapté
- réaliser l’évaluation avec un BREEAM Assessor
- obtenir la certification
Selon la complexité du projet, le processus s’étale généralement de quelques semaines pour une évaluation In-Use à plusieurs mois pour une construction neuve, le temps de documenter l’ensemble des critères du référentiel.
Combien coûte une certification BREEAM ?
Il n’existe pas de tarif unique pour obtenir une certification BREEAM. Le coût dépend notamment :
- de la taille du bâtiment
- de sa destination (bureaux, commerce, logistique, résidentiel…)
- du référentiel utilisé
- du niveau de certification visé
- de la complexité du projet
À titre indicatif, les frais d’enregistrement auprès du BRE se situent généralement entre 1 000 € et 3 000 €.
À cela s’ajoutent les honoraires du BREEAM Assessor, qui sont fixés librement en fonction du temps d’accompagnement, des audits à réaliser et de la complexité de l’opération.
Pour les grands patrimoines immobiliers ou les projets multisites, des modalités spécifiques peuvent être mises en place afin d’optimiser les coûts de certification.
Quels sont les avantages d’un bâtiment certifié BREEAM ?
Au-delà de l’obtention d’un label environnemental, la certification BREEAM constitue aujourd’hui un véritable levier de création de valeur pour les propriétaires et investisseurs, notamment face aux exigences ESG et aux évolutions réglementaires à venir.
Efficacité énergétique
Réduction des consommations et amélioration des équipements.
Confort des occupants
Qualité de l’air, acoustique et lumière naturelle améliorées.
Valorisation patrimoniale
Location et revente facilitées, l’actif étant mieux positionné sur le marché.
Attractivité renforcée
Critère de plus en plus déterminant pour les locataires et investisseurs institutionnels.
Conformité ESG et RSE
Un atout pour le reporting extra-financier des entreprises.
Anticipation réglementaire
Une manière de devancer les futures exigences plutôt que de les subir.
Reconnaissance internationale
Une démarche lisible sur tous les marchés.
Dans le cadre d’une stratégie de valorisation immobilière, certains actifs cumulent plusieurs certifications, comme BREEAM pour la performance environnementale et WiredScore pour la qualité de la connectivité numérique, afin de renforcer leur attractivité auprès des entreprises et des investisseurs.
BREEAM, HQE ou LEED : quelle certification choisir ?
BREEAM, HQE et LEED poursuivent un objectif commun : évaluer la performance environnementale des bâtiments. Leur origine, leur méthodologie et leur niveau de reconnaissance diffèrent toutefois selon les marchés.
| Critère | BREEAM | HQE | LEED |
|---|---|---|---|
| Origine | Royaume-Uni | France | États-Unis |
| Portée | Internationale | Principalement France | Internationale |
| Popularité en Europe | Très forte | Forte | Élevée |
| Référentiel ESG | Très développé | Développé | Développé |
| Types de bâtiments | Tous | Tous | Tous |
En France, HQE reste très implantée, tandis que BREEAM est largement utilisée pour les actifs tertiaires détenus par des investisseurs internationaux. LEED est davantage présente sur les projets à vocation internationale.
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Questions fréquentes sur BREEAM
La certification BREEAM est-elle obligatoire ?
Non. Il s’agit d’une démarche volontaire. En revanche, elle est de plus en plus demandée par les investisseurs, les entreprises et certains appels d’offres.
Quel est le niveau BREEAM le plus élevé ?
Le niveau Outstanding est le plus élevé. Il est attribué aux bâtiments obtenant un score d’au moins 85 %, témoignant d’une excellente performance environnementale.
Quel impact de BREEAM sur la valeur d’un actif immobilier ?
Une certification BREEAM peut renforcer l’attractivité locative d’un bâtiment, répondre aux attentes des investisseurs en matière d’ESG et faciliter certaines démarches de financement durable. Si elle ne garantit pas à elle seule une valorisation supérieure, elle constitue aujourd’hui un critère de différenciation important sur le marché immobilier.
