Résiliation d’un bail professionnel : préavis, formalités et procédure

La résiliation d’un bail professionnel, principalement utilisé par les professions libérales, répond à des règles très différentes de celles du bail commercial. Selon que vous soyez propriétaire ou locataire, les conditions pour résilier un bail professionnel ne sont pas les mêmes. Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance, tandis que le locataire bénéficie d’un droit de résiliation anticipée sous certaines conditions. Voici les règles à connaître, les délais de préavis et les formalités à respecter.

Comment résilier un bail professionnel ?

Le locataire peut résilier un bail professionnel à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, sauf application d’une clause résolutoire ou décision judiciaire.

Résiliation côté bailleur : comment le propriétaire peut-il résilier un bail professionnel ?

Le propriétaire ne peut pas résilier un bail professionnel avant son échéance, sauf lorsqu’une clause résolutoire peut être mise en œuvre ou lorsqu’une décision de justice prononce la résiliation du bail professionnel. En principe, le congé ne peut être délivré qu’à l’expiration du bail, dont la durée minimale est fixée à 6 ans.

« Toute clause dans le bail professionnel qui donnerait congé avant cette durée sera considérée comme nulle. Pendant la durée de ce bail, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire et c’est un principe d’ordre public », précise Étienne Chesneau, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel.

Clause résolutoire du bail professionnel : dans quels cas peut-elle s’appliquer ?

Même si le bailleur ne peut pas résilier librement un bail professionnel, il peut prévoir une clause résolutoire dans le contrat. Cette clause permet une résiliation automatique du bail lorsque le locataire manque gravement à ses obligations contractuelles.

En pratique, la clause résolutoire constitue la principale exception permettant au propriétaire d’obtenir la résiliation anticipée d’un bail professionnel. Le régime du bail professionnel est principalement encadré par le Code civil et l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Attention : Elle ne peut être invoquée que dans les cas suivants : 

• Défaut de paiement du loyer et des charges
• Non-versement du dépôt de garantie
• Non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs
• Non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (troubles de voisinages).

Le propriétaire peut-il résilier un bail professionnel avant 6 ans ?

En principe, non. Pendant toute la durée du bail professionnel, le propriétaire est tenu de respecter l’engagement pris lors de la signature du contrat de location. Il ne peut donc pas récupérer les locaux avant la fin du bail, qu'il s'agisse d'une location de locaux destinée à une activité professionnelle ou libérale. La seule exception concerne les situations prévues par une clause résolutoire ou une décision judiciaire prononçant la résiliation du contrat.

Cette impossibilité constitue l’une des principales différences entre le bail professionnel et le bail commercial.

Comment résilier un bail professionnel en tant que locataire ?

Le locataire bénéficie d’une plus grande liberté que le propriétaire. Il peut résilier un bail professionnel à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Ce droit est prévu par la loi et ne peut pas être supprimé par une clause du contrat. Même si le contrat de bail professionnel prévoit des conditions plus restrictives, celles-ci sont réputées non écrites lorsqu’elles privent le locataire de son droit de résiliation.

« Une jurisprudence a par exemple déclaré nulle une clause au terme de laquelle le preneur ne pouvait donner congé qu’à la fin de la période triennale comme dans un bail commercial, or ce n’est pas possible dans le cadre d’un bail professionnel », illustre Étienne Chesneau.

Peut-on résilier un bail professionnel avant la fin des 6 ans ?

Oui. Contrairement au propriétaire, le locataire n’est pas obligé d’attendre l’échéance des 6 ans pour mettre fin au bail. Il peut procéder à une résiliation anticipée à n’importe quel moment, à condition de respecter le préavis légal de 6 mois. 

Le locataire doit-il justifier son départ ?

Non. Le locataire n’a pas à expliquer les raisons de son départ. Il peut décider de mettre fin au bail pour un changement d’activité, un déménagement, une cessation d’activité ou toute autre raison personnelle. Le bailleur ne peut pas exiger de justification dès lors que le préavis légal est respecté.

Quelles sont les formalités pour résilier un bail professionnel ?

Pour être valable, la résiliation d’un bail professionnel doit respecter les formalités prévues par la loi. À défaut, le congé peut être contesté.

Que ce soit côté bailleur ou côté preneur, le bail professionnel ne peut être résilié que par l’effet d’un congé. Celui-ci doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un commissaire de justice.

« Il existe toujours une jurisprudence où une lettre simple, par exemple, a été envoyée et le bailleur reconnaît l’avoir reçue », explique Étienne Chesneau.

Quel est le préavis pour résilier un bail professionnel ?

Le délai de préavis est de 6 mois. Ce délai s’applique aussi bien au propriétaire qu’au locataire. Le délai de préavis de 6 mois constitue une règle impérative du bail professionnel. Le non-respect de ce délai peut empêcher la résiliation de produire ses effets à la date souhaitée.

Attention : Si le bailleur délivre son congé moins de 6 mois avant l’échéance du bail, celui-ci est reconduit tacitement pour une nouvelle période. Le propriétaire devra alors attendre la prochaine échéance pour pouvoir résilier le bail professionnel.

Comment envoyer la lettre de résiliation ?

La résiliation peut être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Afin d’éviter toute contestation, il est recommandé de conserver la preuve de l’envoi ainsi que la date de réception du congé.

Il est conseillé de mentionner dans la lettre la volonté de résilier le bail professionnel, l’identité des parties, l’adresse des locaux, la date souhaitée de départ ainsi que le respect du préavis de 6 mois.

Un modèle de lettre de résiliation d’un bail professionnel peut faciliter ces démarches, mais chaque situation doit être adaptée au contrat signé. Le contenu de la lettre doit permettre d’identifier clairement la volonté de mettre fin au bail professionnel et la date de prise d’effet du congé.

Quelles différences entre la résiliation d’un bail professionnel et d’un bail commercial ?

La résiliation d’un bail professionnel obéit à des règles différentes de celles du bail commercial. 

Dans un bail professionnel, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat, tandis que le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.

À l’inverse, le bail commercial est soumis à un régime plus protecteur pour le locataire, avec notamment un droit au renouvellement et des règles spécifiques concernant les périodes triennales.

Que se passe-t-il après la résiliation ?

Une fois la résiliation du bail professionnel effective, plusieurs démarches doivent être réalisées afin de mettre fin à la location dans de bonnes conditions. Le locataire doit notamment quitter les locaux à la date prévue, tandis que les parties procèdent aux formalités de fin de bail.

• État des lieux de sortie
• Restitution du dépôt de garantie
• Paiement des charges restantes
• Remise des clés

L'état des lieux de sortie permet de comparer l'état des lieux avec celui constaté lors de l'emménagement. Une fois les montants éventuellement dus régularisés, le bailleur procède à la restitution de la caution dans les conditions prévues par le contrat.