Zoom sur le bail dérogatoire ou bail précaire
Le bail dérogatoire (aussi dit « précaire » ou encore « de courte durée ») vise à encadrer les relations entre le propriétaire – bailleur – d’un local et un locataire qui souhaite y développer son activité sur une courte durée. Voici les éléments clés à connaître avant de se lancer dans ce type de bail.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, bail précaire ou encore de courte durée, est un bail qui devrait en principe être soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, mais que les parties ont décidé de soustraire – et c’est la raison pour laquelle on l’appelle « dérogatoire » – de l’application de ce statut.
Toutefois, les parties ne sont autorisées à écarter ce statut qui est en principe d’ordre public, et à sortir ce bail de ce champ d’application statutaire, qu’à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas un total de 3 ans (article L.145-5 du code de commerce).
« Concrètement, il ne s’agit ni plus ni moins que d’un bail civil régi par les règles du droit commun. Toutes les règles spécifiques au statut des baux commerciaux ne s’appliquent pas, sauf si les parties souhaitent conventionnellement réintroduire en partie certains mécanismes dans le bail (par exemple, la limitation relative à la refacturation des charges) dès lors qu’ils sont compatibles avec la limite relative à la durée. Les parties disposent ainsi d’une grande liberté contractuelle », complète Étienne Chesneau, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel.
Et de continuer : « ce régime dérogatoire a notamment été créé par le législateur pour permettre aux entrepreneurs de lancer et tester leur activité sans pour autant s’engager sur une durée aussi importante que celle du bail commercial, mais aussi aux bailleurs de récupérer plus rapidement leurs locaux que s’ils s’engageaient directement pour une durée de 9 ans, avec à la clé un droit au renouvellement au profit du preneur. Il offre ainsi de la flexibilité aux parties, pendant une durée limitée. »
Quel est le contenu du bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire n’a pas à être reçu par acte authentique réalisé par un notaire. Généralement, ce sont donc les avocats qui rédigent et négocient ce type de bail. Les exigences quant à son contenu sont moins importantes que pour le bail commercial. Il faut cependant que les parties dérogent expressément au statut des baux commerciaux, et mécaniquement, pour ce faire, il faut un écrit. « Une fois la volonté des parties sur ce point clairement mentionnée, la durée fixée dans la limite d’une durée totale de 3 ans, le bail relève des règles du droit commun du louage de chose. Là, les parties peuvent à nouveau convenir entre elles ce qu’elles veulent appliquer, notamment s’agissant des activités autorisées, des charges refacturables ou encore des conditions de restitution des locaux », détaille Étienne Chesneau.
Un état des lieux doit par ailleurs être établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, dans les conditions définies par la loi (article L145-5 du code de commerce).
Quel est le montant du loyer du bail dérogatoire ?
En termes de prix, le loyer est fixé librement par les parties et n’est pas plafonné. Les parties peuvent toujours conventionnellement décider de faire varier le loyer « en prévoyant des mécanismes de palier ou une clause d’indexation » ou encore de mettre en place des franchises. « Ce que l’on voit le plus souvent est la mise en place d’un mécanisme d’indexation du loyer (à l’instar de ce qui est usuellement pratiqué dans les baux commerciaux). Encore faut-il que les parties jugent cela pertinent au regard de la durée relativement courte du bail dérogatoire et que le bail prévoie expressément cette clause. »
Comment se passe la fin du bail ?
À la fin de la durée du bail, le locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement et ne reçoit pas d’indemnité d’éviction de la part du bailleur. Il n’y a pas non plus de tacites prolongation ou reconduction, ni de préavis : le bail prend fin automatiquement, à la différence d’un bail commercial.
Côté bailleur, il convient d’être particulièrement vigilant, car « si, à l’expiration de la durée de trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de cette échéance, le preneur reste et est laissé en possession des locaux, il s’opère un nouveau bail qui, lui, va être automatiquement soumis au statut des baux commerciaux, sans même que son contrat initial ait à être modifié par les parties », prévient maître Chesneau.
Bon à savoir : Le contrat de bail dérogatoire ou précaire est à ne pas confondre avec la convention d’occupation précaire, définie par l’article L145-5-1 du code de commerce. Comme le bail dérogatoire, cette dernière n’est pas soumise au statut des baux commerciaux. Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, « par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».
