Tout comprendre sur le bail professionnel
Le bail professionnel vise à encadrer les relations entre le propriétaire – bailleur – d’un local professionnel et un locataire souhaitant y développer une profession qui ne soit ni agricole ni commerciale, industrielle ou artisanale. Voici les éléments clés à connaître avant de vous engager dans un tel contrat de location.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Un bail professionnel est un contrat de location qui a vocation à s’appliquer à la prise à bail d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel. Il fait l’objet d’une réglementation spécifique prévue par l’article 57 A de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986.
Ce bail s’adresse exclusivement à des professions non commerciales, non artisanales (« professions libérales réglementées ou non » et « professions où l’activité intellectuelle joue le rôle principal ») ainsi qu’aux associations ou aux bureaux des mutuelles. Son statut, d’ordre public, en principe, ne se chevauche pas dans son champ d’application avec celui des baux commerciaux.
Les baux professionnels peuvent être conclus sous seing privé, c’est-à-dire sans passer par un acte notarié. Ils sont généralement rédigés et négociés par des avocats. Cependant, si le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit obligatoirement être enregistré au registre de la publicité foncière et fait l’objet d’une taxe sur la publicité foncière, ce qui nécessite alors l’intervention d’un notaire.
Une passerelle avec le bail commercial
Les parties prenantes, propriétaire des locaux et locataire, peuvent, si elles en sont d’accord, déroger au statut des baux professionnels pour soumettre volontairement leur contrat de bail au statut des baux commerciaux. Dans ce cas, les règles du bail commercial s’appliquent totalement.
« Il y a là un mécanisme de passerelle à sens unique qui permet de se soumettre au statut des baux commerciaux, mais cette volonté doit être expressément indiquée dans le bail », souligne Étienne Chesneau, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel. « En pratique, il n’est pas rare de constater que des parties ont conclu un bail commercial sans s’y soumettre volontairement, alors que l’activité exercée par le locataire relève en réalité du champ d’application légal du statut des baux professionnels. Un risque de requalification du bail commercial en bail professionnel ne saurait alors être exclu. »
Pour le bailleur, le principal intérêt de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux est d’éviter que le preneur puisse partir à tout moment avec un préavis de 6 mois (ce qui est permis par le statut des baux professionnels), puisqu’il s’engage pour des durées de 3, 6 ou 9 ans, voire plus. Pour le preneur, le principal intérêt est d’obtenir un droit au renouvellement à l’expiration du contrat, ce qu’il ne peut pas avoir avec bail professionnel.
Quelle est la durée d’engagement d’un bail professionnel ?
Le bail professionnel se caractérise par le fait qu’il est conclu pour une durée au moins égale à 6 ans, qui est reconduite tacitement pour une durée de 6 ans. Chaque partie peut décider de ne pas renouveler le contrat à la fin de sa durée de 6 ans moyennant un préavis de 6 mois.
Le locataire peut en outre notifier son départ à tout moment durant le bail moyennant là encore un préavis de 6 mois. « Il s’agit là d’une vraie différence avec le bail commercial ; il n’y a pas de notion d’échéance triennale et il existe une vraie flexibilité pour le locataire de partir à tout moment moyennant le respect de ce préavis », précise Étienne Chesneau.
Autre particularité qui distingue le bail professionnel du bail commercial : à l’expiration de la durée du bail, les droits du preneur prennent fin automatiquement et le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans avoir à payer une indemnité d’éviction. « Au bout de 6 ans, chacun est libre de ne pas renouveler le contrat et d’y mettre fin sans aucune indemnité », continue Maître Chesneau.
Comment le loyer est-il fixé ou révisé ?
Le loyer du bail professionnel est librement fixé entre les parties et ne répond pas à des critères de plafonnement. Le statut des baux professionnels ne prévoit pas non plus de révision légale du loyer, à la différence du statut des baux commerciaux. Mais le contrat peut prévoir une clause d’indexation du loyer, en principe sur la base de l’Ilat (indice des loyers des activités tertiaires) ou de l’ICC (indice du coût de la construction) publié par l’Insee, « bien que le choix de ce second indice, même s’il est autorisé par la loi, se constate de moins en moins en pratique compte tenu notamment de sa volatilité », complète Étienne Chesneau.
En revanche, si rien n’est précisé dans le contrat de bail, le montant du loyer restera identique pendant toute la durée du bail. Si les parties souhaitent renouveler ce dernier, elles sont libres de le faire – ou non – aux conditions de leur choix, à la différence du statut des baux commerciaux.
Qui doit régler les charges, impôts et taxes ?
Dans le bail professionnel, les parties bénéficient d’une grande liberté contractuelle pour organiser la répartition des charges, impôts, taxes et autres dépenses, à la différence du statut des baux commerciaux. Cependant, il est nécessaire que le locataire s’accorde avec le bailleur sur la répartition des charges, impôts et taxes afin d’éviter d’avoir de mauvaises surprises. « Si une dépense n’est pas expressément mise à la charge du preneur aux termes du bail, le bailleur – dès lors qu’il en est redevable légalement – ne pourra pas la refacturer et en conservera la charge. Ce principe n’est d’ailleurs pas propre au statut des baux professionnels et résulte d’une jurisprudence constante en la matière », souligne Maître Chesneau.
