Résiliation d’un bail professionnel : ce qu’il faut savoir
Si en tant que bailleur ou profession libérale vous contractez un bail professionnel, il vous est conseillé d’être attentif aux clauses du contrat que vous signez, notamment en ce qui concerne la résiliation du bail.
Résiliation côté bailleur
Le bail professionnel est très différent du bail commercial. Le bailleur ne peut résilier un bail professionnel qu’à compter de l’expiration de sa durée contractuelle qui ne peut être inférieure à 6 ans. « Toute clause dans le bail professionnel qui donnerait congé avant cette durée sera considérée comme nulle. Pendant la durée de ce bail, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire et c’est un principe d’ordre public », précise Étienne Chesneau, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel. Toute clause contraire qui lui en donnerait la possibilité est nulle, hormis la clause résolutoire.
En effet, même si le bailleur ne peut pas congédier le locataire pendant la durée du contrat, il peut toujours introduire dans le bail professionnel une clause résolutoire de plein droit qui n’est pas réglementée par le statut des baux professionnels, « un micro-statut pour certains, car ce dernier est assez peu réglementé en réalité », souligne maître Chesneau. Car le cadre juridique du bail professionnel est plutôt synthétique. Il est encadré par le Code civil et l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 4 août 2008. Cette clause permet de sanctionner tout manquement du locataire à ses obligations au titre du bail.
Attention : Le législateur a souhaité limiter les recours à cette clause avec la loi du 6 juillet 1989 aux uniques cas suivants :
- Défaut de paiement du loyer et des charges
- Non-versement du dépôt de garantie
- Non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs
- Non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (troubles de voisinages).
En dehors de ces cas, l’application d’une clause résolutoire est réputée non écrite.
Résiliation côté locataire
La loi prévoit un cadre beaucoup plus souple pour le locataire. À la différence du bailleur, le locataire peut donner congé à tout moment de la durée du bail professionnel sans avoir à justifier de sa décision, une faculté là aussi d’ordre public, de telle sorte qu’il ne peut pas être privé de ce droit. « Une jurisprudence a par exemple déclaré nulle une clause au terme de laquelle le preneur ne pouvait donner congé qu’à la fin de la période triennale comme dans un bail commercial, or ce n’est pas possible dans le cadre d’un bail professionnel », illustre Étienne Chesneau. Le locataire doit toutefois se plier à une obligation d’information pour permettre au bailleur de se retourner.
Formalités et procédures à suivre
Que ce soit côté bailleur ou côté preneur, le bail professionnel ne peut être résilié que par l’effet d’un congé. Celui-ci doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception ou par un commissaire de justice. « Il existe toujours une jurisprudence où une lettre simple, par exemple, a été envoyée et le bailleur reconnaît l’avoir reçue », explique Étienne Chesneau.
Dans tous les cas, comme le preneur n’a pas de droit au renouvellement, le congé qu’il soit justifié par le bailleur ou le preneur n’a pas à être motivé. Dans tous les cas aussi, il faut respecter un préavis de 6 mois, que ce soit côté bailleur ou côté preneur, y compris si le preneur donne congé à un autre moment que celui de la fin du bail.
Attention : Si le bailleur délivre un congé moins de 6 mois avant la durée contractuelle du bail professionnel, le bail va se reconduire tacitement pour la même durée et le bailleur devra alors attendre la prochaine expiration 6 ans après.
