Le dépôt de garantie dans le bail commercial
Le dépôt de garantie fait partie des points à prévoir dans le cadre d’un bail commercial. Qu’est-ce que le dépôt de garantie ? Comment est fixé son montant ? Quelles sont les règles à connaître pour l’appliquer correctement ? Éléments de réponse.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur tient à s’assurer que le locataire respecte ses obligations. Pour se protéger lors de l’exécution du contrat, il peut demander, lors de la signature du bail, le versement d’une somme par le locataire pour lui garantir la bonne exécution de ses obligations contractuelles. Il s’agit du dépôt de garantie.
« Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par un locataire et destinée à couvrir le bailleur en cas de défaillance dans l’exécution du bail par le preneur. Cela peut être, par exemple, un défaut de paiement des loyers, des charges, ou des réparations locatives. Dans ces cas-là, le bailleur peut “puiser” dans le dépôt de garantie », explique Aline Divo, avocate associée chez CMS Francis Lefebvre.
Ce n’est pas un droit d’entrée, mais une somme que le bailleur conserve tout au long du bail et qu’il est censé restituer à la fin du bail si le locataire a bien respecté ses obligations contractuelles.
Attention : il ne faut pas confondre caution et dépôt de garantie. Un dépôt de garantie est une somme versée au moment de la signature du bail, alors que la caution, plus exactement le cautionnement, est fournie par une personne qui va se porter caution dans l’hypothèse où le locataire ne payerait pas son loyer. Le bailleur va alors activer le cautionnement et demander à la caution de payer en lieu et place du locataire.
Comment est fixé le montant du dépôt de garantie ?
Aucune règle juridique n’impose un montant particulier du dépôt de garantie remis par le locataire.
« En matière de baux commerciaux, souvent le loyer est payé d’avance, trimestriellement. Dans cette hypothèse, il est généralement prévu un dépôt de garantie de trois mois de loyer », indique Aline Divo.
« Dès lors que le montant du dépôt de garantie n’est pas réglementé, le bailleur pourrait prévoir, dans le bail commercial, un dépôt de garantie correspondant à un montant équivalent à un an de loyer. Toutefois, cette pratique est inusuelle dès lors qu’il existe une disposition d’ordre public prévoyant que, lorsque les sommes versées d’avance dépassent deux termes de loyers, elles portent intérêt au profit du locataire. Les bailleurs n’envisagent pas de verser des intérêts à leurs locataires, raison pour laquelle le dépôt de garantie est généralement d’un montant équivalent à trois mois de loyer lorsque le loyer trimestriel est payé d’avance », continue l’avocate associée.
En effet, comme l’article L145-40 du Code de commerce le dispose, « les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».
Toute clause du bail stipulant que le dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêts pour le montant du dépassement est ainsi réputée non écrite (article L.145-15 du Code de commerce).
Quelles sont les règles applicables au dépôt de garantie ?
En termes d’imposition
En termes d’imposition, la jurisprudence du Conseil d’État du 8 mai 1981 confirme le fait que les loyers correspondant à un dépôt de garantie n’entrent pas dans les recettes du bailleur, puisqu’il est tenu de les restituer au locataire à la fin du bail, et donc ne sont pas soumis à une imposition.
En revanche, la règle est différente si le bailleur conserve le dépôt partiellement ou en totalité à la fin du contrat pour financer des travaux. Dans ce cas, l’imposition est avérée suivant la nature de la prestation réalisée.
En termes de restitution en fin de contrat de bail
Un état des lieux contradictoire est effectué à la date de restitution des locaux. Le bailleur constate si des travaux doivent être effectués, et selon l’état des locaux, décide de conserver tout ou partie du dépôt de garantie. Fréquemment, le bailleur fournit des devis qui permettent d’évaluer le montant de ces travaux-là. « Il y a toujours des sujets sur la restitution des locaux. Bien souvent le bailleur souhaite conserver le dépôt de garantie compte tenu de l’état des locaux restitués tandis que le locataire considère que l’on doit le lui restituer intégralement », souligne Aline Divo.
À noter : il est fortement conseillé de rédiger précisément, dans le contrat de bail, les cas dans lesquels le bailleur peut conserver le dépôt : dégradation du mobilier, travaux de mise en conformité du local… Cette rigueur de départ permet d’éviter des situations litigieuses en fin de contrat.
Il n’est pas rare en pratique que des protocoles d’accord soient signés entre les parties sur ces questions de restitution des locaux.
En matière de baux commerciaux, il n’y a pas de délai maximum de restitution du dépôt de garantie. En pratique, un délai est souvent stipulé dans le contrat de bail. Il est généralement d’un ou deux mois après le départ du locataire des locaux, sous réserve de l’entière exécution de ses obligations locatives.
À savoir : « Aujourd’hui, de nombreux locataires ne souhaitent pas verser de dépôt de garantie dès lors que cela génère une sortie de trésorerie immédiate. Ils préfèrent substituer une garantie “corporate” (garantie à première demande ou cautionnement) au dépôt de garantie. Du côté des bailleurs investisseurs, il n’est pas rare que soit demandée, en plus du dépôt de garantie, la fourniture d’une garantie bancaire à première demande émise par une banque ayant son siège social ou une succursale en France. En pratique, cette garantie bancaire à première demande correspond généralement à un montant d’au moins six mois de loyers hors taxes et hors charges », observe Aline Divo.
