Bail professionnel, les pièges à éviter

Que vous soyez propriétaire ou locataire, avant de signer un bail professionnel, mieux vaut en connaître les tenants et les aboutissants ainsi que ses failles qui peuvent vous impacter fortement durant le contrat de location.

Bail professionnel ou bail commercial ?

« Souvent les parties concluent un bail commercial, parce que c’est le plus répandu, alors qu’elles relèvent en réalité des baux professionnels. Il faut être prudent », prévient Étienne Chesneau, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel. Le bail commercial conclu comme tel sans que les parties aient exprimé le fait qu’elles ont bien conscience qu’elles relèvent en réalité des baux professionnels et qu’elles ont décidé de se soumettre volontairement aux baux commerciaux, fait que le bail commercial pourrait être en réalité requalifié en bail professionnel avec des conséquences sur la durée et le non-renouvellement du bail pour le preneur.

Attention : On peut expressément, parce que la loi le prévoit, être en principe soumis au statut des baux professionnels et décider volontairement de se soumettre au statut des baux commerciaux, mais l’inverse n’est pas possible. Il faut donc faire attention au champ d’application du bail professionnel.

La rédaction du bail professionnel

Il faut savoir que le bail professionnel peut être signé sous seing privé entre les parties ou avec l’intervention d’un avocat sans passer par des notaires. L’importance de passer par un conseil est d’autant plus grande qu’en réalité le statut est assez peu réglementé. « On parle d’ailleurs d’un mini ou d’un micro-statut, à la différence du statut des baux commerciaux qui est très réglementé », précise Étienne Chesneau. Ce qui veut dire que le bail professionnel laisse une très grande liberté contractuelle aux parties. Il est donc important dans le contrat de prévoir aussi précisément que possible le choix des parties sur les différents points. « C’est la première vigilance à avoir concernant la rédaction du bail professionnel. »

Un loyer librement fixé

Concernant les loyers, dans un bail professionnel, comme dans un bail commercial, le loyer initial est librement fixé par les parties. « Ce à quoi il faut faire attention, c’est que le loyer peut être libre et supérieur à la valeur locative du marché, il n’y aura pas de contrôle par rapport à ça », souligne maître Chesneau.

Concernant les conditions de révision du loyer, elles sont librement fixées par les parties prenantes. Le bailleur, du fait qu’il ne peut pas résilier le bail avant l’expiration de sa durée contractuelle et que celle-ci doit être d’au moins 6 ans, a tout intérêt à prévoir une clause d’indexation du loyer s’il veut le faire évoluer en cours de bail. Car s’il ne la prévoit pas, il n’y en aura pas. L’indexation, dans ce cas, peut être prévue sur l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat).

Les parties peuvent également prévoir la périodicité de l’indexation à condition de respecter les conditions du Code monétaire et financier, notamment l’article L112-1 qui précise la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

L’absence de droit au renouvellement

Contrairement au bail commercial, dans un bail professionnel, le locataire n’a pas de droit au renouvellement à l’expiration du bail, au bout des 6 ans au minimum. Pour éviter le risque d’éviction à la fin du contrat, il peut négocier – et c’est purement contractuel – auprès du bailleur, une promesse de renouvellement. Mais, prévient maître Chesneau, « cela suppose d’être particulièrement vigilant lors de la rédaction de cette promesse de renouvellement. Il faut en effet prévoir que le bail soit renouvelé automatiquement et, à la demande du locataire, prévoir un mode de détermination du loyer du bail renouvelé ». Si le preneur n’a pas contractualisé ce droit au renouvellement et que le bailleur lui donne un congé à la fin du bail, il doit partir.

En revanche, si le bailleur n’a pas délivré de congé en respectant les formes et les délais (6 mois), alors dans ce cas, le bail professionnel n’est pas résilié de plein droit. Et il est reconduit tacitement aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

Attention : Si le bailleur donne congé, ce qui peut se faire sans motif et sans indemnités, ou conditionner son accord pour renouveler le bail, s’il n’y a pas d’accord spécifique évitant une augmentation de loyer non contrôlée, le non-renouvellement de ce bail pourrait mettre à bas tous les efforts qui ont été réalisés par le locataire tels que les investissements lourds qui n’auraient pas été amortis, la fidélisation de sa clientèle, tous les éléments qu’il aurait pu développer ou valoriser durant le bail.

La répartition des charges locatives

La loi n’encadre pas la répartition des charges locatives dans un bail professionnel. Les charges ne peuvent être refacturées au locataire que si elles sont expressément prévues comme refacturables dans les termes du bail. « Les parties sont tout à fait libres de définir cette liste, par exemple, acter une clause qui prévoit de faire supporter au locataire l’ensemble des charges, y compris la taxe foncière », précise Étienne Chesneau. Il est donc conseillé d’acter dès le départ une liste qui précise les charges supportées par le bailleur et celles par le preneur.

Concernant les travaux et les réparations, par principe, les règles supplétives du Code civil (articles 1754 et 1755) s’appliquent à défaut de clauses contraires stipulées dans le bail. Ainsi, toutes les réparations locatives et le menu entretien sont à la charge du locataire, sauf celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Le bailleur supporte toutes les autres réparations, sauf clause contraire.

À savoir : Cette répartition peut être aménagée très librement par répartition dans le bail, car ces règles-là ne sont pas d’ordre public en matière de bail professionnel.

État des lieux

L’article 57-B de la loi du 23 décembre 1986 qui régit le statut des baux professionnels impose aux parties d’organiser un état des lieux devant être établi contradictoirement et amiablement à chaque prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Étant rappelé que si les parties ne procèdent pas à un tel état des lieux, la jurisprudence prévoit que, dans ce cas, il faut appliquer l’article 1731 du Code civil stipulant que le preneur est présumé avoir reçu les locaux « en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire ».

Bon à savoir : Au-delà de la question du bon état ou du très bon état de restitution, l’intérêt d’un état des lieux et de permettre de déterminer les travaux réalisés par le preneur durant le bail afin que le bailleur puisse demander la dépose de certains aménagements n’ayant pas été autorisés.