Bail commercial : ce qu’il faut savoir

Le bail commercial vise à encadrer les relations entre le propriétaire – le bailleur – d’un local commercial et un locataire qui souhaite y développer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Même si le bail peut être contracté par oral (ce qui est extrêmement rare), habituellement, le propriétaire soumet un projet de bail au futur locataire. Aux deux parties d’être bien avisées et de se faire conseiller afin de négocier un certain nombre de clauses de ce document important. Voici quelques éléments clés à connaître au sujet d’un bail commercial avant de se lancer dans la location d’un local commercial.

Le bail commercial : définition

Le bail commercial consiste en un contrat de location d’un local destiné à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il porte sur des locaux relevant d’un statut d’« ordre public » (c’est-à-dire qui va s’appliquer obligatoirement, et auquel ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent déroger, sauf à conclure un bail dérogatoire prévu par le Code de commerce d’une durée maximale de trois ans). Le bail commercial s’entend pour une durée minimale de neuf ans. En signant un bail commercial, les parties bénéficient d’un ensemble de règles, dont certaines s’appliquent automatiquement, et qui sont regroupées sous le terme de « statut des baux commerciaux ».

Spécificité française

En droit français, la spécificité d’un bail commercial est ce que l’on appelle la « propriété commerciale ». « C’est le statut même des locaux commerciaux qui accorde au locataire une propriété non pas sur le bien, mais sur le commerce », explique Charles-Édouard Brault, avocat associé et fondateur du cabinet Brault et Associés. « Ainsi, à partir du moment où un bail commercial est signé et prend effet, le bailleur pourra rompre la relation contractuelle avec son locataire seulement en lui payant une indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce. » Le fonds de commerce peut représenter ainsi une valeur conséquente pour le locataire.

Contenu d’un bail commercial

Le contenu d’un bail commercial reste libre en grande partie, mais certaines dispositions sont impératives, notamment depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Elles portent essentiellement sur la répartition entre le bailleur et le locataire des travaux, charges, taxes et impôts. Ainsi que sur certaines obligations d’information du bailleur au titre des travaux qui ont été réalisés au cours des trois dernières années ou qui vont être réalisés au cours des trois prochaines années dans l’immeuble. D’autres obligations incombent au bailleur au titre des diagnostics tels que par exemple l’État des risques naturels et technologiques (ERNT), le Diagnostic de performance énergétique (DPE), etc.

En matière de protection de l’environnement et de réduction de la consommation d’énergie, un bail peut être soumis à certaines dispositions légales et notamment au « Décret tertiaire » imposant aux parties des obligations d’informations et de concertations destinées à la réduction de la consommation d’énergie.

Les contentieux et litiges les plus fréquents

Les litiges les plus fréquents portent sur les conditions financières, à savoir le montant du loyer, soit dans le cadre de la révision du loyer en cours de bail, soit de son renouvellement. D’autres litiges récurrents concernent l’aspect financier au titre des charges et des travaux. « Par exemple, le locataire signe un bail, trois ans plus tard, l’immeuble fait l’objet d’un ravalement, ce qui peut coûter relativement cher. Si la quote-part pour la boutique en pied d’immeuble correspond à 25 000 €, qui va prendre en charge le coût de ce ravalement ? Voilà ce qui peut amener à un contentieux en cours de bail et doit donc être négocié dès l’origine », précise maître Brault.

Un contrat précis

Plus le contrat est précis, moins il donnera lieu à discussion et donc à litiges. D’où l’importance de bien négocier son bail au départ. « Il faut savoir que pour un commerçant, le bail commercial représente le contrat le plus important impactant directement la valeur de son fonds de commerce », souligne maître Brault. Il est donc primordial de bien négocier et de se faire assister d’un conseil au jour de la signature du bail, puisque cela va avoir des impacts sur la vie du bail et lors des renouvellements de celui-ci.

Indexation des loyers

Le bail commercial est consenti pour une durée minimale de neuf années. Durant cette période, il pourra faire l’objet d’une indexation conventionnelle, c’est-à-dire prévue par le contrat, ou d’une révision selon des conditions prévues par la loi.

L’indexation conventionnelle

Très souvent, les baux prévoient une indexation des loyers, généralement tous les ans et parfois tous les trois ans. Cette indexation obéit à des dispositions qui sont là aussi d’ordre public, donc impératives. Elles doivent prévoir une périodicité automatique, avec un indice valable. Les indices valables pour les baux commerciaux sont :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) (calculé à partir de l’indice des prix à la consommation hors loyers pour 50 %, l’indice des coûts de la construction pour 25 % et l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail pour 25 %)
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui concerne les bureaux
• L’indice du coût de la construction (ICC)

La révision

Indépendamment des indexations conventionnelles, le loyer pourra également évoluer en cours de bail selon la révision prévue par la loi qui est d’ordre public et s’impose donc aux parties. Elle permet notamment à chacune des parties de faire réviser le loyer au mieux tous les trois ans. Mais il faut savoir que cette révision est peu mise en œuvre lorsque le bail contient une indexation conventionnelle. Sauf l’hypothèse d’une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité avec des conditions difficiles à réunir, la révision fera évoluer le loyer selon la variation d’un indice, soit l’ILC, soit l’ILAT s’il est applicable : c’est le principe du plafonnement du loyer en révision. Une autre révision du loyer, prévue par l’article L145-39 du Code de commerce, pourra intervenir lorsque le loyer aura varié en cours de bail de plus de 25 % en application d’une clause d’indexation.

À savoir

Les indices évoluent depuis trois ans de manière importante, ce qui aboutit à des augmentations importantes de loyers. Il peut arriver qu’un locataire qui a un bail indexé sur l’ICC ait intérêt à mettre en œuvre la révision légale de son loyer sur la base de l’ILC ou la révision prévue à l’article L145-39 du Code de commerce. Cette révision pourra aboutir à un réajustement du loyer en cours de bail à la réelle valeur locative qui peut s’avérer inférieur au loyer convenu par les parties.

Les points essentiels à connaître

Les points clés à connaître par un locataire avant de signer un bail commercial sont :

• Les locaux. Le locataire doit vérifier s’ils sont adaptés à son activité, par exemple s’ils sont accessibles au public, et s’il devra réaliser d’importants travaux.
• Le loyer. Il faut faire attention au loyer de départ, mais également aux modalités prévues par le contrat pour faire évoluer le loyer en cours de bail. S’il y a une indexation, vérifier l’index sur lequel elle est basée (ILC, ILAT ou ICC). Il faut vérifier aussi si le contrat prévoit la fixation du loyer en renouvellement à l’issue du bail. (Les conditions de sa fixation ne sont pas d’ordre public et peuvent être donc prévues par le contrat ce qui peut aboutir à un loyer de renouvellement déconnecté de la réelle valeur locative des lieux loués.)
• Les charges et taxes. Depuis la loi Pinel de 2014, le contrat doit prévoir des répartitions entre le propriétaire et le locataire au titre des charges, taxes et travaux. Ainsi certaines taxes et certains travaux ne peuvent être répercutés sur le locataire, essentiellement les gros travaux qui relèvent de l’article 606 du Code civil, à savoir ceux qui portent sur la structure et les fondations de l’immeuble. Rien n’empêche le propriétaire de prévoir que toutes les autres charges, taxes et travaux soient répercutés sur le locataire. Il est donc très important de les négocier à l’origine et pour cela de connaître leur montant. « Par exemple, la taxe foncière. Il faut que le locataire soit parfaitement informé de son montant », détaille maître Brault.
• Les travaux. Il est très important que le bail prévoie dès l’origine l’autorisation pour le locataire d’effectuer les travaux qu’il souhaite réaliser afin d’adapter le local à son activité. « Si par exemple il veut faire des travaux en perçant une cloison, en affectant des surfaces qui étaient précédemment utilisées comme réserve pour la réception du public, le locataire n’est pas autorisé à l’origine par le bail à réaliser de tels travaux, il doit demander une autorisation au propriétaire. Le propriétaire va alors pouvoir soit monnayer son autorisation, soit la refuser s’il dispose d’un motif légitime. Ce qui risque d’entraîner des délais d’exécution très importants, de retarder l’exploitation ou alors de contraindre le locataire à ne pas exploiter le local comme escompté à l’origine », explique Charles-Édouard Brault. Il est donc très important au départ de voir quel type de travaux le locataire veut réaliser, de faire leur descriptif et d’obtenir dans le bail l’autorisation du propriétaire. Il faut penser aussi à négocier à l’avance les modalités de restitution des locaux.

Les documents annexés

Il y a les documents obligatoires et les documents qu’il est préférable d’annexer. Parmi ceux obligatoires, il y a par exemple l’état des risques et pollutions et le DPE. Indépendamment des diagnostics obligatoires, il est préférable d’annexer le plan des locaux, et si possible les plans actualisés, le dossier de travaux du locataire, s’il y a lieu. Le propriétaire sera bien avisé d’annexer le règlement de copropriété s’il existe et toutes les informations financières au titre des charges et taxes. « Pourquoi ? Parce que le propriétaire est soumis à une obligation d’information. S’il veut, par exemple, répercuter sur le locataire la taxe foncière, il devra, s’il est prudent, annexer au bail le dernier avis de taxe foncière, idem pour les charges », explique maître Brault.

Par ailleurs, les baux portant sur des commerces de plus de 2 000 m2 doivent comporter une annexe environnementale.

En tout état de cause, il est impératif de bien négocier le bail, de recueillir un certain nombre d’informations préalables et de se faire assister, car même si cela représente un coût, tout locataire s’y retrouve soit en cours de bail soit au moment de son renouvellement.