The Sycamore 455 N Sycamore Ave Immeuble residentiel 16 lots 6 213 384 € (388 336 €/Lot) Taux de capitalisation 4,22 % Los Angeles, CA 90036

Détenu et méticuleusement entretenu par les mêmes propriétaires depuis plus de 60 ans, The Sycamore, un immeuble d'appartements de 16 unités situé juste au sud de Melrose et adjacent à Hancock Park, est l'un des derniers grands projets de l'architecte Charles Gault. Le Sycomore possède de nombreux éléments clés du style architectural de Gault, notamment une cour avec une magnifique fontaine, une grande ouverture voûtée, un foyer public et des fenêtres grillagées. La propriété est inscrite au registre national des lieux historiques, qui lui confère des codes du bâtiment spéciaux pour faciliter la restauration et certains avantages fiscaux grâce au crédit d'impôt fédéral pour la réhabilitation. L'établissement est situé à deux pâtés de maisons au sud de Melrose Ave, un quartier commerçant et gastronomique prisé. (Voir la carte de la zone incluse pour plus d'informations.)
Le bâtiment comprend huit (8) unités d'une chambre, six (6) unités de deux chambres et deux (2) studios. Il a été construit en 1930 et dispose de quinze (15) places de stationnement dans l'allée adjacente. Ces appartements sont soumis à l'ordonnance de stabilisation des loyers de la ville de Los Angeles. Les unités sont très grandes par rapport à de nombreuses propriétés comparables de la région et plusieurs disposent d'un espace extérieur privé pour les locataires.
Témoin de la forte demande dans la région, la propriété n'a pas de logements vacants, les loyers du marché local à proximité étant nettement supérieurs à ceux de la propriété en question. Quatre (4) propriétés locatives concurrentes situées dans les environs immédiats ont été étudiées. (Veuillez consulter les sections Finances, Enquête sur les loyers et Carte de l'enquête sur les loyers.) Si l'on considère l'emplacement de la propriété dans la zone très prisée adjacente à Hancock Park, la taille supérieure à la moyenne des unités et les boutiques et restaurants populaires de Melrose Ave à proximité, un nouveau propriétaire devrait être en mesure de réaliser une croissance prodigieuse des loyers ici.
Quatre (4) appartements récents situés à proximité ont été sélectionnés comme propriétés de vente récente. Ils sont similaires à bien des égards, qu'il s'agisse de la composition des unités, des constructions, du stationnement et surtout de l'année de construction. Toutes les ventes récentes ont actuellement une désignation historique similaire à celle de la propriété en question. (Voir les ventes récentes et la carte des ventes récentes.)
Avec un prix demandé de 7 200 000$, cette offre est située à 15,23 GRM ; à 500,77$ le pied carré ; à un taux de capitalisation de 4,22 % et à 450 000$/unité. Ces fondamentaux sous-jacents témoignent de la solide performance opérationnelle de la propriété et constituent une opportunité significative par rapport aux ventes récentes. (Voir Ventes et données financières récentes.)
En conclusion, l'énorme potentiel de hausse des loyers ainsi que la combinaison d'unités, la taille des unités, l'emplacement privilégié et les solides performances opérationnelles disponibles ici constituent une opportunité de croissance significative des flux de trésorerie et d'appréciation au fil du temps pour cet actif.