70 W 82nd St Immeuble residentiel 10 lots 4 759 150 € (475 915 €/Lot) Taux de capitalisation 4,58 % New York, NY 10024

Le 70 West 82nd Street est une excellente occasion de devenir propriétaire d'un brownstone situé dans l'Upper West Side entre la 82e et Central Park West. La majorité des unités louées étant inférieures à la valeur du marché, malgré le fait qu'il s'agisse d'un marché libre, il existe une importante opportunité de valeur ajoutée.

Augmenter le loyer de chaque logement de 296,11$ par mois en moyenne permettrait de porter l'immeuble à sa valeur de marché et entraînerait des augmentations nettes importantes. De plus, les unités n'ont pas été rénovées depuis environ 20 ans et peuvent bénéficier d'une rénovation des cuisines et des salles de bain, ainsi que d'une nouvelle teinture des sols. Cela peut facilement rapporter 1 000 à 1 500 dollars supplémentaires par mois, faisant ainsi augmenter le revenu net total de 151 979,72 dollars par rapport à son revenu actuel, soit une augmentation supplémentaire de 63 % des revenus.

Prix demandé : 5 500 000$
Pieds carrés : 5 436
Prix/pi2 = 1 011,77 $/pi2

Type de propriété : Immeuble multifamilial de 10 unités (9 unités du marché libre, 1 unité à loyer stabilisé)

Superficie du bâtiment : 6 étages (les étages supérieurs sont encastrés et ne sont pas visibles sur la photo.)

Types d'unités : Tous les appartements d'une chambre, les deux meilleurs penthouses étant des unités duplex

Caractéristiques : Laveuse/sécheuse au sous-sol, de nombreuses unités sont équipées de lave-vaisselle.

Lieu :
•Emplacement privilégié : à seulement un demi-pâté de maisons de Central Park, entre Columbus Avenue et Central Park West.
•Transport : à 1 pâté de maisons des lignes de métro ABCD et des bus M79+ et BxM2.
•Sites d'intérêt à proximité : à 1 pâté de maisons du Musée d'histoire naturelle.

Répartition de la location

•Actuel**
Loyer unitaire/loyer mensuel annuel
Unité à 2 650$ 31 800$
Unité b : 4 500$ - 54 000$
Unité 1a 3 200$ 38 400$
Unité 1b 778,30$ 9 340$
Unité 2a 3 200$ 38 400$
Unité 2b 3 400$ 40 800$
Unité 3a 3 200$ 38 400$
Unité 3b 3 490$ 41 880$
Unité 4a 3 995$ 47 940$
Unité 4b 3 500$ 42 000$
Loyer total/mois : 31 913,30$
Loyer annuel total : 382 959,60$

•Valeur de marché
Loyer unitaire/loyer mensuel annuel
soit 2 650$ à 31 800$
b 4 500$ - 54 000$
1a 3 400$ 40 800$
1b 778,30$ 9 340$
2a 3 400$ 40 800$
2b 3 700 44 400$
3a 3 400$ 40 800$
3b 3 750$ 45 000$
4a 4 500$ 54 000$
4b 4 500$ 54 000$
Loyer total/mois : 34 578$
Loyer annuel total : 414 940$

•Pro Forma
Loyer unitaire/loyer mensuel annuel
soit 3 650 43 800$
b 5 500$ - 66 000$
1a 4 400$ 52 800$
1b 778$ 9 340$
2a 4 400$ 52 800$
2b 4 700$ 56 400$
3a 4 400$ 52 800$
3b 4 750 57 000$
4a 6 000$ 72 000$
4b 6 000$ 72 000$
Loyer total/mois : 44 578$
Loyer annuel total : 534 940$

Dépenses
Impôts : 99 815$
Chauffage et gaz : 17 000$
Électrique : 3 083$
Eau : 12 440$
Assurance : 10 987$

Revenu net (actuel**) : 239 634,28$
Revenu net (valeur de marché) : 271 614,28$
Revenu net (pro forma) : 391 614$

Potentiel de rénovation

Si vous dépensez 500 000$ pour des rénovations dans l'ensemble du bâtiment, (i. en modernisant les comptoirs et les salles de bain, en reteignant les planchers en bois, en ajoutant des lave-vaisselle aux unités qui n'en ont pas), je pense que cela peut facilement rapporter 1 000 à 1 500 dollars supplémentaires par mois et par unité, soit 100 000 dollars supplémentaires par an.

Remarque**
Ce bâtiment est actuellement sous-loué, plusieurs locataires payant bien en deçà des taux du marché.

Par exemple :
-un locataire paie un loyer inférieur à celui du marché en raison d'une amitié avec le propriétaire
-Les penthouses sont identiques, mais il existe un écart entre les taux de location de deux appartements du marché libre presque identiques.

L'évaluation la plus précise du potentiel locatif de ce bâtiment, sans améliorations supplémentaires, est reflétée dans la section « Valeur marchande ».