Park at Franklin Senior Living 28301 Franklin Rd Immeuble residentiel 302 lots 12 983 550 € (42 992 €/Lot) Taux de capitalisation 8,60 % Southfield, MI 48034

Le Park at Franklin (« Parc ») a été construit à l'origine en 1977 en tant qu'établissement d'aide à la vie autonome comptant 346 unités. Avec la récente transition vers une communauté de 55 ans et plus, le nombre total d'unités a été réduit à 302 unités, car 44 des unités sont « de style hôtel » et ne disposent pas de cuisine. Selon ce nouveau modèle, le propriétaire a estimé que ces unités n'étaient pas rentables ; toutefois, 20 de ces unités font actuellement l'objet d'un bail principal avec un fournisseur de soins post-hospitalisation. Les 24 unités restantes ont été mises hors service, mais un nouveau propriétaire pourrait facilement les équiper de cuisines et les remettre en service.
Dans le cadre de la transition vers une communauté de 55 ans et plus, tous les services, y compris la préparation des repas et l'entretien ménager, ont été externalisés à un fournisseur tiers. Cette transition réduira considérablement les dépenses d'exploitation à l'avenir tout en maintenant ces services optionnels pour les résidents. L'ensemble de la facturation et de l'administration de ces services sont gérées par le tiers et ne nécessitent aucune supervision de la part du propriétaire.
Le même fournisseur tiers de services communautaires à Park est le bailleur susmentionné de 20 des 44 unités de style hôtelier non incluses dans le nombre total d'unités. Étant donné que ces unités ont été retirées du nombre total d'unités, les revenus qu'elles génèrent sont classés dans la catégorie des autres revenus de cette offre. Actuellement, le bail principal de ces unités s'élève à 900 dollars par unité par mois, soit 216 000 dollars par an.
La gamme d'unités de Park comprend des unités d'une ou deux chambres allant de 550 à 1 100 pieds carrés. Les loyers occupés actuels s'élèvent en moyenne à 1 105 dollars et les résidents doivent payer des frais de services publics supplémentaires de 75 dollars pour les logements d'une chambre et de 125 dollars pour les logements de deux chambres. L'établissement fonctionne actuellement avec un taux d'occupation physique de 72 % en raison de la transition et de la panne de 25 unités causées par une fuite de toit (dont dix avaient déjà été rénovées). En dehors de ces unités fermées, l'état de la propriété est supérieur à la moyenne compte tenu de son âge ; toutefois, nous avons estimé à 3 millions de dollars les investissements nécessaires pour améliorer les toits, la mécanique et les unités en duvet.
Le propriétaire a rénové environ 34 unités de la propriété, en installant de nouvelles cuisines, salles de bains, revêtements de sol et accessoires. Ces unités améliorées coûtent en moyenne 100$ de loyer de plus que les unités standard.
Dans le cadre de notre souscription, nous partons du principe que les 25 unités en panne entraîneront également une prime de loyer après la rénovation. En ce qui concerne les 44 unités sans cuisine, nous ne prévoyons aucune amélioration des immobilisations à apporter à ces unités ; toutefois, un nouveau propriétaire pourrait facilement les équiper de cuisines à l'avenir. Selon notre opinion professionnelle, cela permettra de faciliter une transition rapide pendant la période de réhabilitation et de transition.
Pour l'acquisition et la réhabilitation du parc, nous partons du principe que le financement relais avec intérêt uniquement sera utilisé à un taux de 10 %. Cela se traduira par des frais de report d'environ 350 000 dollars au premier semestre ; toutefois, une fois stabilisés et refinancés au cours de la deuxième année, les rendements de trésorerie avant impôts atteindront 16 %.
Dans un marché dépourvu d'opportunités à valeur ajoutée dans des emplacements de qualité, The Park at Franklin offre aux investisseurs une opportunité unique d'obtenir des rendements exceptionnels sur l'un des principaux marchés locatifs de la région métropolitaine de Detroit.
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